我该不该提前把房贷还了?

2019-08-27

对于老百姓来说,买房是一件大事,因为对于他们来说,房子不只是房子。在这个瞬息万变的时代,它更是安全感的存放之处。


但由于近几年房价的不断上涨,能够全款买房的人只有一少部分,大多数人会以贷款的形式来买房。


当手里有一部分闲钱时,有人就会考虑:要不要提前把房贷给还了?毕竟按揭买房,会为此支付高额的利息,二三十年期间,支付的利息总额甚至可以再买一套房子了。




房贷利息怎么算?



房贷利息有两种计算方式,等额本金等额本息


等额本金就是将贷款的本金平均分摊到每月,每月的利息为剩余未还款额乘以利率。


大多数银行在房贷的还款方式上默认的是等额本息还款法。等额本息就是将贷款的本金和总利息想加,然后平均分摊到每一个月,借款人每月还款额是相同的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。


那么,如果想要提前还款,那么房贷利息是如何计算的呢?


一般来说,办理提前还贷业务可分为两类:



1、全部提前还款。全部提前还款就是指房贷用户一次性将所有欠款金额还清,银行会从用户还清全部欠款的当天截止计算房贷利息。


2、部分提前还款。部分提前还款就是指房贷用户归还了一部分欠款,但是任然还欠银行一部分钱。部分提前还款用户可以选择缩短贷款还款期限,每月还款金额不变,也可以选择还款期限不变,减少每月还款额。部分提前还款银行会继续计算未结清款项的利息,利率依旧是按照原来的贷款合同利率执行的。



该不该提前还款?



首先,我们来算一笔经济账。


上个世纪90年代,房贷基准利率曾到达过10%以上甚至是15%的水平。而最近十年来,房贷利率的水平可以说是历史上的较低水平。尽管去年由于房地产调控政策的收紧,多地多家银行的房贷利率较基准利率上浮了5%—20%。但今年以来,多家银行纷纷下调了房贷利率。


数据显示,首套平均利率已连降4个月,全国首套房贷平均利率为5.56%,回归至2018年4月的水平。


所以总体来看,房贷利率其实是维持在一个较低的水平上的,这大概也是老百姓能贷到的最便宜的款了。


特别是在前几年使用了7折、8.5折等利率优惠的,或者是使用了公积金贷款的,更是如此。


从这个角度来讲,如果提前还贷,其实损失的是一种较低利率的借款机会。其实也就损失了将这笔钱投入到其他投资渠道中可能获得的较高收益。


而且如果提前归还了这笔钱,后续生活中急用钱的话,很可能要通过别的利率更高的贷款来解决,损失就更大了。



 提前还款注意这些坑



当然,也有两类人比较适合提前还款:


一类是执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高,所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款,相对会比较划算。



另一类是目前还处于还款初期的贷款人。在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。


不过,在还贷流程中,记得注意避开这些坑。


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1、收取违约金


有些银行就规定,提前还款可以,但是你得缴纳一笔违约金。不同银行,违约金收取的比例都不一样。


例如,工商银行要求贷款不满一年提前还贷,收取提前还贷金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还贷,则不收取违约金。


建设银行的要求则是,贷款不满一年提前还贷,收取提前还贷额的百分之三作为违约金。贷款一年到两年提前还贷,收取百分之二。贷款两年到三年提前还贷,收取百分之一。


无论还款金是多还是少,这钱总归是掏得不愉快。所以,如果有提前还贷的打算,一定要仔细看清条款。


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2、理财收益受损


俗话说,理财最快的方式,是让钱生钱。假如你有一笔闲置资金,同时自己也懂一些理财常识,那么这个时候,不妨让你的闲置资金作为理财投资的启动资金。


判断要不要还款,其实也比较简单,假如你预估自己的理财收益能大于贷款利率,那么就不建议提前还款


举个简单的例子,你申请的是公积金贷款,贷款利率是3.25%,而另一款银行类理财产品,年化收益是4.5%,明显后者收益要高于前者。


当然,要不要提前还贷,最终还是要根据自己心理压力的大小对投资渠道的掌握对于风险的偏好是否觉得有必要留存风险资金目前所处的还款周期等情况来决定。


但是无论最后选择是否提前还贷,提前做好资金规划,合理地安排消费支出,适当地进行储蓄准备,不断增强自身实力、提高职场的不可替代性,才能在风险到来的时候多一份定力。


在手头有闲钱的情况下,你会选择提前还贷吗?